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任志强:商业和写字楼库存最危险

2015-11-10 未知 admin

“如果库存不消化,房地产投资增长很困难。”11月9日,全联房地产商会执行会长任志强对房掌柜表示,最危险的是2亿多平方米的商业和写字楼库存。而住宅库存没有太大变化,甚至还是下降的。”
11月9日,“REICO工作室”在北京发布《2015年三季度房地产形势报告》,地产大咖任志强现场答疑解惑。其中的缘由是,“REICO工作室”由全联房地产商会支持建立。
报告显示,2015年三季度房屋交易继续回暖,销售增幅和价格涨幅高于二季度,二手房交易季末增长态势减弱。
三季度,房屋交易量连续第二个季度增加。房屋销售面积为3.26亿平方米,同比增加13.5%,增幅比二季度增加0.2个百分点。
“从销售信心指数来说,今年肯定是好的。”任志强表示,2015年全年的商品房销售面积可能接近或超过2013年。2013年是历史最高点,全国商品房销售面积超13亿平方米。
据其介绍,2015年1-9月的房屋销售面积同比高于2013年,也是一个历史最高水平。2015年全年的房屋销售面积可能超过2013年,但前提条件不一样。“2013年是价格飞涨中的销售面积增长,2015年则是价格调整、利率下降中的销售面积增长。”
他举例说,比如100万元的贷款,按20年期限计算,从高利率到低利率之间相差27万元。“原来的贷款利率是1.1%,现在下降到0.9或0.88。等于房价降了27万,因为利率调整差了27万。”。
如按照0.85、0.7的房贷利率计算,大约相差36万元。“所以说,你买房子同样是支付100万元,但实际支出减少了。”任志强说。
“REICO工作室”的研究报告还显示,三季度房地产投资意愿不高,近年来首次出现负增长。预计四季度房地产市场仍维持调整态势,市场表现弱于三季度。
三季度,房地产开发完成投资2.66万亿元,同比负增长0.57%。房地产开发投资增速出现1998年以来的首次负增长。
四季度,受经济运行压力较大、居民购房意愿下降、前期政策效应递减等因素影响,在现有政策环境下,房地产市场表现弱于三季度的可能性很大。
对此,任志强认为,现在最大的压力是库存。如果库存不消化,投资增长很困难。
据其介绍,现在大约有6.6亿平方米的库存。9月份之前减少了一部分,每个月减少两三百万平方米。但是新的销售项目一下子增加1000万平方米,所以库存反而又增加了。
但增加最多的不是住宅,而是商业、办公楼,最危险的是2亿多平方米的商业和写字楼库存。而住宅库存为4亿多平方米,基本上没有太大变化,甚至还是下降的。
“在大量库存的情况下,房企既要保持现金流,又要把房子卖出去,很困难。”任志强认为,维持3亿多的库存比较合理。如果库存消化量每个月不保持在3000万平方米以上,很难减轻压力。
他的建议是,让市场恢复到2009年年初的阶段,对房地产购置的限制应放开。“例如限购,一套房、二套房的利率差别、购买首付,第三套房不让买等。另外,二手房交易的税费增加后一直未被减少。
“按道理说,今年的销售增长了,房企应该有钱了。但去年的情况不好,大家把钱都还账了,没有转化成自有资金增长,所以投资上不去。”
任志强预计,2016年下半年以后,房地产投资有增长的可能,但持续下降的可能性比较大。